Верховный Суд разъяснил как должны взыскиваться убытки по сделке, регистрация которой приостановлена Росреестром.
Компания Голд Тайм и Институт авиационной промышленности заключили договор купли-продажи недвижимости. Росреестр приостановил регистрацию на год, в результате чего компания понесла убытки в виде упущенной выгоды и подала в суд на Институт с требованием о взыскании 26,1 млн рублей.
13 июня 2020 года ООО «Голд Тайм» заключила с АО «Государственный проектно-конструкторский и научно-исследовательский институт авиационной промышленности» договор купли-продажи недвижимости общей площадью 9 723 кв. м, которую собственник сдавал в аренду. При заключении договора покупатель внес задаток в размере 96,9 млн рублей, а 1 сентября произвел полную оплату недвижимости по договору.
30 июня стороны подали комплект документов на осуществление государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, однако 10 июля Управление Росреестра по Москве приостановило регистрацию на 2 месяца в связи с непредоставлением сторонами документа, подтверждающего основание для осуществления государственной регистрации. Кроме того, Госинспекция по недвижимости направила в Росреестр письмо о нецелевом использовании земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. После устранения всех препятствий переход права собственности был зарегистрирован 7 апреля 2021 года, а акт приема-передачи помещений был подписан 9 апреля.
Истец ООО «Голд Тайм» обратился в суд с требованием о взыскании убытков в размере 10,6 млн рублей в виде неполученной арендной платы с арендаторов. Кроме того, истец начислил на сумму предоплаты проценты по ст. 395 ГК РФ в размере 15,5 млн рублей в связи с пользованием продавцом средствами покупателя за время просрочки передачи объекта.
Суд первой инстанции поддержал позицию истца, но снизил проценты до 3 млн рублей в порядке ст. 333 ГК РФ. Апелляция и кассация не согласились с выводами суда первой инстанции и взыскали убытки и проценты в заявленном истцом размере, отметив, что Институт в спорный период продолжал извлекать арендную плату от недвижимого имущества, что является для компании «Голд Тайм» упущенной выгодой.
Институт не согласился с вынесенным решением и обратился в Верховный Суд, ссылаясь на то, что его вина в причинении заявленного размера ущерба не доказана с учетом несвоевременной государственной регистрации перехода права собственности к ответчику. Кроме того, ответчик настаивал на том, что взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами одновременно со взысканием убытков противоречит положениям статей 393, 395 ГК РФ, добавив, что истец неправомерно рассчитал проценты на всю сумму оплаты, а не на сумму задатка.
Верховный Суд пришел к следующему выводу: суды не оценили поведение кредитора применительно к ст. 404 ГК РФ в отношении причин приостановления государственной регистрации перехода права, а также не дали оценку тому факту, что обязанность сторон предоставить документы для осуществления регистрации носила совместный характер, в связи с чем неправомерно возлагать имущественную ответственность исключительно на Институт.
Более того ВС РФ указал на то, что суды применили неправильный подход к определению размера процентов и убытков. Так, суды определили размер убытков исходя из размера выручки продавца, а не из дохода, который мог быть получен истцом при обычных условиях гражданского оборота, что противоречит устоявшейся судебной практике. Суды также неправильно взыскали неустойку, рассчитывая проценты от полной стоимости сделки и не принимая во внимание условия договора купли-продажи о предварительной оплате и о дате внесения всей суммы оплаты с учетом заключенного сторонами дополнительного соглашения. Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение в АСГМ.
Материал подготовлен пресс-службой Адвокатского бюро GK legal defenders .