Суд обяжет зарегистрировать перепланировку, даже если орган возражает
Ситуация, когда перепланировка дач проходит в отсутствии соблюдения формальных требований и правил не нова, но легализовать ее нужно и можно
Ситуация, когда с течением времени ранее произведенная планировка требует своего легализации, получения правоустанавливающих документов и внесения сведений в соответствующий реестр ненова. Причин и мотивов для этого предостаточно, это и риски признания ее незаконной, со всеми вытекающими из этого последствиями, постройкой вплоть до признания объекта недвижимости самовольной постройкой и его сноса, также в случае совершения в отношении такого объекта недвижимости сделки купли-продажи объектом сделки будет тот объект недвижимости, который указан в соответствующих реестрах и документах, как следствие рыночная стоимость предмета сделки может быть существенно ниже его фактической стоимости и т.д.
К команде бюро обратилась доверитель, которая ранее получила в дар жилой дом, совершила в нем перепланировку путем достройки дополнительного помещения, летней кухни, за счет чего увеличилась общая площадь жилого помещения. По прошествии времени доверитель озадачилась вопросом легализации произведенной перепланировки, ее регистрации и получения соответствующих правоустанавливающих документов. Для указанных целей она добросовестно обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии соответствующего региона, но, к сожалению, получила отказ.
С указанным отказом доверитель обратился к команде бюро, по результатам правового анализа ситуации доверителя которое сделало вывод о необходимости обращения в суд для защиты прав и законных интересов доверителя, а также разработала стратегию реализации права на защиту доверителя.
В конце 1980-х получены правоустанавливающие документы на жилой дом, в 1996 году он был подарен, в последующем в нем проведена перепланировка, за счет которой он стал более функционален и увеличился с кв. метрах.
В 2011 году органом бюро технической инвентаризации выдана справка, подтверждающая проведенные работы и увеличение размера объекта недвижимости. Также адвокатом доверителя сформированы документы и доказательства, подтверждающие факт законного владения доверителем земельным участком, что в свою очередь также являлось для уполномоченного органа формальным основанием устраняться от разрешения вопроса доверителя в досудебном порядке.
Позиция представителей ответчиков, уполномоченных органов по регистрации недвижимого имущества в лице соответствующего управления, пыталась убедить суд, что доверителем не получено разрешение на строительство, ею не были представлены надлежащие документы по регистрации права на земельный участок, она не соблюла досудебный порядок урегулирования спора.
Гражданский кодекс Российской Федерации (ред. от 16.04.2022)
Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю
2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
Статья 263. Застройка земельного участка
1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
С такой позицией ответчика не согласился доверитель и его адвокат, последним была подготовлена подробная письменная позиция с анализом складывающейся судебной и правоприменительной практикой органов подтверждающих отсутствие необходимости получения разрешения на строительство в конкретном случае, также представлена обоснованная позиция с приложением подтверждающих документов о соблюдении в полном объеме доверителем досудебного порядка урегулирования спора, а также документы доказывающие право собственности доверителя на земельных участок и др.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 21.11.2022)
Статья 15. Объекты жилищных прав. Многоквартирный дом
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Подробно участниками судебного разбирательства и судом исследован вопрос о действии закона во времени, где адвокатом доверителя представлена полноценная позиция о применении в случае доверителя указанных законодательных нововведениях и распространения их действия на правоотношения, возникшие до принятия соответствующих изменений.
Статья 51. Разрешение на строительство
17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1.1) строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»);
По результатам продолжительных судебных разбирательств, подготовки и представления суду полноценных и подробных позиций представителем доверителя по всем вопросам возникающим у суда, а также контраргументации аргументации ответчика судом принято решение, которым исковые требования доверителя удовлетворены в полном объеме, суд обязан администрацию муниципального образования признать право собственности на перепланированный и реконструированный жилой дом, а также признать за доверителем право собственности на самовольно реконструированный жилой дом.
Данная категория дел характерна тем, что в отношениях гражданин — орган власти, первый является слабой стороной спора и нуждается в правовой и юридической поддержке, так как не всегда в полной мере сведущ и полноценно разбирается во всех формальных и материальных требованиях законодательства. Другая же сторона имея штат и целые юридические подразделения в отдельных случаях использует правовую непросвещенность граждан отказывая в удовлетворении их просьб основанных на соблюдении их прав и законных интересов. В этой связи особое место и роль отводится представителю гражданина, которые при должной квалификации и компетенции может защитить и отстоять права гражданина, и восстановить в отношении него баланс в соблюдении его прав и гарантий.
Материал подготовлен пресс-службой Адвокатского бюро GK legal defenders по материалам решения Свердловского районного суда г. Белгорода .